Polska
Rynek mieszkaniowy w Polsce przestaje nadążać za możliwościami finansowymi dużej części społeczeństwa. Własność pozostaje poza zasięgiem wielu pracujących osób, a najem prywatny nie daje stabilności, której oczekują mieszkańcy. W efekcie rośnie znaczenie rozwiązań pośrednich, które zamiast obietnicy własności oferują coś znacznie bardziej potrzebnego - przewidywalne warunki życia.
Dostęp do własnego mieszkania coraz częściej oznacza ryzyko, konieczność kalkulacji warunków finansowych, a nierzadko także rezygnacje z planów. Rynek własnościowy oddala się od dużej części społeczeństwa, a najem prywatny nie zapewnia stabilności, której oczekują mieszkańcy. W tej sytuacji pojawia się model, który zamiast aktu własności daje coś znacznie trudniejszego do osiągnięcia - przewidywalność. Towarzystwa Budownictwa Społecznego coraz wyraźniej pokazują, że problem mieszkaniowy w Polsce nie dotyczy już wyłącznie liczby lokali, lecz jakości i dostępności całego systemu.
Problem dostępności mieszkań przestał być marginalny - dotyczy dziś dużej części osób aktywnych zawodowo, które mimo stabilnych dochodów pozostają poza systemem kredytowym.
„Naszą ofertę kierujemy do osób, które nie mają szans na kredyt - a to dziś nawet około 60 proc. osób aktywnych zawodowo” - podkreśla Beata Żółtowska, prezes Toruńskiego TBS Sp. z o.o.
To przesuwa punkt ciężkości debaty: z pytania „czy budujemy wystarczająco dużo” na pytanie „dla kogo właściwie budujemy”. W tym kontekście model TBS nie jest alternatywą, lecz brakującym elementem równowagi - odpowiada na potrzeby grup, które dotąd pozostawały poza głównym nurtem rynku.
Choć założenia systemu są stosunkowo proste, jego skuteczność opiera się na dobrze zaprojektowanej równowadze. Partycypacja najemców, umiarkowany czynsz i długoterminowy charakter najmu tworzą model odporny na wahania rynku i lepiej dopasowany do współczesnych realiów. Doświadczenia Torunia pokazują, że nie jest to rozwiązanie dla jednej grupy - struktura mieszkańców pozostaje zróżnicowana, a zapotrzebowanie utrzymuje się na wysokim poziomie.
„Zainteresowanie jest bardzo duże - średnio mamy około 20 wniosków na jedno mieszkanie” - zaznacza Pani prezes.
Dodatkowo ponad 600 mieszkań z zasobów Toruńskiego TBS Sp. z o.o. objętych jest dopłatami w wysokości od 300 do 600 zł miesięcznie, co realnie zwiększa dostępność i stabilność najmu, zwłaszcza przy rosnących kosztach życia.
Na tym tle wyraźnie widać skalę działalności Toruńskiego TBS Sp. z o.o., które wybudowało dotąd 2839 mieszkań, z czego ponad 1200 pozostaje w dyspozycji Gminy Miasta Toruń. Spółka pozostaje jednocześnie w fazie intensywnego rozwoju - do końca czerwca planowane jest oddanie 400 mieszkań, a w kolejnych etapach przygotowano następne 200.
Istotnym elementem systemu jest jego konstrukcja finansowa.
„Dzięki wykorzystaniu dostępnych instrumentów jesteśmy w stanie utrzymać czynsz na poziomie poniżej 20 zł za metr kwadratowy” - wskazuje prezes Toruńskiego TBS Sp. z o.o. Beata Żółtowska.
Jednocześnie inwestycje realizowane w ramach TBS muszą spełniać wysokie wymagania techniczne i środowiskowe, obejmujące m.in. rozwiązania energooszczędne, instalacje fotowoltaiczne oraz dodatkowe wymogi infrastrukturalne. W efekcie powstają budynki często droższe w realizacji niż projekty komercyjne, choć finalnie bardziej dostępne dla mieszkańców.
W Toruniu rozwój zasobu nie ogranicza się wyłącznie do nowych inwestycji, lecz obejmuje także dbałość o jakość życia mieszkańców. Projekty łączą funkcje komunalne i społeczne, tworząc miejsce przyjazne dla osób w różnym wieku. Przykładem jest inwestycja przy ul. Batorego, obejmująca mieszkania dla seniorów i osób z niepełnosprawnościami, realizowana przy wsparciu środków z Krajowego Planu Odbudowy.
Równolegle Toruńskie TBS Sp. z o.o. prowadzi szeroki program modernizacji istniejących zasobów - od wymiany systemów grzewczych i modernizacji kotłowni po przeprowadzane remonty infrastruktury. Zwiększa to zasadniczo trwałość i efektywność całego systemu. Jednym z głównych wyzwań pozostaje jednak otoczenie regulacyjne - częste zmiany przepisów utrudniają planowanie i wydłużają proces inwestycyjny, ograniczając przewidywalność działania. W tej perspektywie kluczowe staje się nie tyle wprowadzanie kolejnych zmian, co realne uproszczenie i uporządkowanie przepisów, które pozwoliłoby przyspieszyć inwestycje i zwiększyć przejrzystość całego systemu.
O dojrzałości rynku mieszkaniowego nie decyduje liczba inwestycji, lecz sposób zarządzania i zdolność godzenia potrzeb społecznych z realiami finansowymi. Doświadczenia Toruńskiego TBS Sp. z o.o. dowodzą, że to możliwe – jeśli za projektem stoją kompetencje i konsekwencja. Bo tak naprawdę nie chodzi wyłącznie o budowę mieszkań, lecz o zaufanie do całego systemu – a to buduje się latami, poprzez decyzje, które wykraczają poza jedną inwestycję i odpowiadają na realne potrzeby mieszkańców.
